來源：證券日報網

證券日報網記者 陳瀟

北京土地市場近期供應節奏加快。城建持續5月28日，發展石景山區黃莊村地塊完成出讓，石景山落投票拉票平臺由北京城建投資發展股份有限公司（以下簡稱“城建發展”）以底價22億元競得，加碼住宅部分樓面價約3.3萬元/平方米。北京

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《證券日報》記者表示：“此次黃莊村地塊重新掛牌后，土儲起始總價降至22億元，城建持續總建筑面積調至7.23萬平方米，發展分別較此前下降48%和15%，石景山落容積率也由2.55降至2.15，加碼投票拉票平臺同時取消銷售指導價設置。北京”

“整體來看，土儲地塊開發條件明顯優化，城建持續既降低了企業參與門檻，發展也給予房企更大的石景山落產品打造和價格調整空間。”張凱稱。

從位置來看，該地塊位于西三環與西四環之間，蓮石東路南側，雖然距離地鐵1號線八寶山站、玉泉路站仍需接駁，但鄰近蓮石東路主干道，自駕通達性較好。從行政區劃看屬于石景山，但地理位置更接近海淀玉泉路板塊，與五棵松等區域聯系較強。

與此同時，周邊生活配套已經較為成熟。商業方面，萬達廣場、永輝廣場等綜合商業體能夠滿足日常消費需求；醫療方面，清華大學玉泉醫院、解放軍總醫院等資源聚集；周邊還分布有北京國際雕塑公園等休閑空間。

張凱認為，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應較少，市場長期以存量住房為主，僅有保利熙瑞、海宸元境等少量新盤在售，因此，該項目未來有望承接海淀南部外溢改善需求、五棵松改善客群需求以及石景山本地升級需求。

不過，從市場價格體系來看，項目西側首鋼園板塊內近些年存量競爭較為激烈。例如，璟悅長安近半年銷售均價約6萬元/平方米，長安源境約5.8萬元/平方米。二手房方面，項目北側大型社區遠洋山水掛牌均價約4.2萬元/平方米至4.8萬元/平方米，實際成交價約4萬元/平方米至4.5萬元/平方米。

“綜合周邊新房與二手房價格體系，預計該地塊未來入市價格接近6.5萬元/平方米。”張凱表示。

值得一提的是，近期，城建發展已連續在北京多個板塊補倉。財報顯示，城建發展去年下半年以來，在北京獲取多宗地塊，包括東城區祈年大街地塊、北京市昌平區東小口鎮地塊等。其中，部分項目采取聯合拿地模式，以降低資金壓力和開發風險。

從業績來看，2025年，城建發展實現營業收入302.81億元，同比增長19.0%，歸母凈利潤-4.13億元，存在一定虧損。今年一季度，公司實現扭虧，但銷售額仍在持續下降，數據顯示，一季度，公司實現銷售額26.31億元，去年同期為53.82億元。

“對于房企而言，北京核心及成熟區域仍具備長期配置價值，因此，補倉有所必要，但拿地邏輯已經從過去追求規模擴張，轉向更加注重現金流安全、利潤空間以及項目去化能力。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，未來聯合拿地、控制總價、聚焦改善型產品，或將繼續成為北京土地市場的重要趨勢。