來源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)

證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)記者 陳瀟

北京土地市場(chǎng)近期供應(yīng)節(jié)奏加快。城建持續(xù)5月28日，發(fā)展石景山區(qū)黃莊村地塊完成出讓，石景山落投票無風(fēng)險(xiǎn)漲票由北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城建發(fā)展”）以底價(jià)22億元競(jìng)得，加碼住宅部分樓面價(jià)約3.3萬元/平方米。北京

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“此次黃莊村地塊重新掛牌后，土儲(chǔ)起始總價(jià)降至22億元，城建持續(xù)總建筑面積調(diào)至7.23萬平方米，發(fā)展分別較此前下降48%和15%，石景山落容積率也由2.55降至2.15，加碼投票無風(fēng)險(xiǎn)漲票同時(shí)取消銷售指導(dǎo)價(jià)設(shè)置。北京”

“整體來看，土儲(chǔ)地塊開發(fā)條件明顯優(yōu)化，城建持續(xù)既降低了企業(yè)參與門檻，發(fā)展也給予房企更大的石景山落產(chǎn)品打造和價(jià)格調(diào)整空間。”張凱稱。

從位置來看，該地塊位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，蓮石東路南側(cè)，雖然距離地鐵1號(hào)線八寶山站、玉泉路站仍需接駁，但鄰近蓮石東路主干道，自駕通達(dá)性較好。從行政區(qū)劃看屬于石景山，但地理位置更接近海淀玉泉路板塊，與五棵松等區(qū)域聯(lián)系較強(qiáng)。

與此同時(shí)，周邊生活配套已經(jīng)較為成熟。商業(yè)方面，萬達(dá)廣場(chǎng)、永輝廣場(chǎng)等綜合商業(yè)體能夠滿足日常消費(fèi)需求；醫(yī)療方面，清華大學(xué)玉泉醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院等資源聚集；周邊還分布有北京國(guó)際雕塑公園等休閑空間。

張凱認(rèn)為，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應(yīng)較少，市場(chǎng)長(zhǎng)期以存量住房為主，僅有保利熙瑞、海宸元境等少量新盤在售，因此，該項(xiàng)目未來有望承接海淀南部外溢改善需求、五棵松改善客群需求以及石景山本地升級(jí)需求。

不過，從市場(chǎng)價(jià)格體系來看，項(xiàng)目西側(cè)首鋼園板塊內(nèi)近些年存量競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。例如，璟悅長(zhǎng)安近半年銷售均價(jià)約6萬元/平方米，長(zhǎng)安源境約5.8萬元/平方米。二手房方面，項(xiàng)目北側(cè)大型社區(qū)遠(yuǎn)洋山水掛牌均價(jià)約4.2萬元/平方米至4.8萬元/平方米，實(shí)際成交價(jià)約4萬元/平方米至4.5萬元/平方米。

“綜合周邊新房與二手房?jī)r(jià)格體系，預(yù)計(jì)該地塊未來入市價(jià)格接近6.5萬元/平方米。”張凱表示。

值得一提的是，近期，城建發(fā)展已連續(xù)在北京多個(gè)板塊補(bǔ)倉(cāng)。財(cái)報(bào)顯示，城建發(fā)展去年下半年以來，在北京獲取多宗地塊，包括東城區(qū)祈年大街地塊、北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊等。其中，部分項(xiàng)目采取聯(lián)合拿地模式，以降低資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

從業(yè)績(jī)來看，2025年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入302.81億元，同比增長(zhǎng)19.0%，歸母凈利潤(rùn)-4.13億元，存在一定虧損。今年一季度，公司實(shí)現(xiàn)扭虧，但銷售額仍在持續(xù)下降，數(shù)據(jù)顯示，一季度，公司實(shí)現(xiàn)銷售額26.31億元，去年同期為53.82億元。

“對(duì)于房企而言，北京核心及成熟區(qū)域仍具備長(zhǎng)期配置價(jià)值，因此，補(bǔ)倉(cāng)有所必要，但拿地邏輯已經(jīng)從過去追求規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向更加注重現(xiàn)金流安全、利潤(rùn)空間以及項(xiàng)目去化能力。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，未來聯(lián)合拿地、控制總價(jià)、聚焦改善型產(chǎn)品，或?qū)⒗^續(xù)成為北京土地市場(chǎng)的重要趨勢(shì)。