每一個(gè)樓花，都是內(nèi)戰(zhàn)獨(dú)一無二的。這里是觸即活動(dòng)拉票團(tuán)隊(duì)哪家好樓花網(wǎng)。

北京城建集團(tuán)有一個(gè)嗜好：喜歡在界線邊拿地。北京城建

5月28日，內(nèi)戰(zhàn)它旗下的觸即城建發(fā)展，將會(huì)拿下石景山黃莊村SS00-1622-002、北京城建SS00-2501-002地塊，內(nèi)戰(zhàn)底價(jià)22億元。觸即

時(shí)間往前推20天，北京城建城建發(fā)展為它發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃，內(nèi)戰(zhàn)暴露了拿地意向。觸即

南面的北京城建1622-002宅地，恰好在石景山與豐臺(tái)的內(nèi)戰(zhàn)界限邊上。

這，觸即和兄弟樓盤龍樾海序太像了。它身在昌平，與海淀只有一條紅線之隔。

龍樾海序的活動(dòng)拉票團(tuán)隊(duì)哪家好驕人業(yè)績(jī) ，讓城建發(fā)展揚(yáng)眉吐氣了一回。

截至5月27日，它網(wǎng)簽424套，單價(jià)5.47萬(wàn)元/平米。拿證17天，網(wǎng)簽率突破50%，堪稱奇跡。

現(xiàn)在，城建發(fā)展又下一城。正所謂是：春風(fēng)得意馬蹄疾。

不過，與城建發(fā)展比，它的兄弟企業(yè)城建開發(fā)，在豐臺(tái)和房山的樓盤，大多不溫不火。

同為北京城建集團(tuán)旗下的開發(fā)平臺(tái)，差異咋那么大呢？

魔幻般地調(diào)規(guī)

石景山黃莊村地塊，蠻魔幻的。

原因在于，它大幅度調(diào)過規(guī)。

調(diào)規(guī)前：占地3.66公頃，規(guī)劃建面8.49萬(wàn)平米，住宅容積率2.55。

曾在2024年第一、七次進(jìn)入供地清單，起拍價(jià)42億元，樓面價(jià)5萬(wàn)元/平米，后來夭折了。

調(diào)規(guī)后：占地3.66公頃，規(guī)劃建面7.23萬(wàn)平米，住宅容積率2.15。

今年4月20日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，起拍價(jià)22億元，樓面價(jià)3.04萬(wàn)元/平米。

相比之下：

1、住宅建面減少了1.26萬(wàn)平米；2、起拍價(jià)下跌48.2%；3、住宅樓面價(jià)下跌39.1%；4、容積率下跌15.7%；5、新增了300平米溫馨家園。

但也有沒變化的：

1、都帶有0.46萬(wàn)平米幼兒園和1000平米養(yǎng)老驛站；2、建筑高度從60米上限放開到局部80米。

黃莊村地塊能大幅度減負(fù)，可見城建發(fā)展的能量很大。

它可以對(duì)比的參照項(xiàng)目，是對(duì)面2公里外的北京建工熙華臺(tái)。

在扣除各類配建成本之后，黃莊村地塊實(shí)際樓面地價(jià)約3.3萬(wàn)元/平米，約為熙華臺(tái)的60%。

且熙華臺(tái)的容積率高達(dá)3.07，遠(yuǎn)高于黃莊村地塊。

當(dāng)然了，在區(qū)位上，黃莊村地塊在石景山、西四五環(huán)中間；熙華臺(tái)則在豐臺(tái)、緊挨西四環(huán)外。

指標(biāo)寬松得離譜

黃莊村地塊和熙華臺(tái)的周邊環(huán)境，有點(diǎn)相似。

它們北面，都是噪音的制造者：京石高鐵、西長(zhǎng)鐵路和蓮石東路。

雖說拿地文件顯示，這兩個(gè)地塊的噪音，白天與黑夜都是達(dá)標(biāo)的，但在購(gòu)房者心里，卻是揮之不去的影子。

不過，只要開發(fā)商舍得花錢，屋內(nèi)是可以隔絕外面的噪音的，可公區(qū)就很難做到有效降噪。

黃莊村住宅地塊的規(guī)劃條件，十分寬松：實(shí)際容積率2.3，限高60米（局80米）。

再看看它的兄弟龍樾海序，容積率2.8，限高只有60米，苛刻到極致。

有了龍樾海序的練手，相信城建發(fā)展對(duì)黃莊村地塊，是降維的。

從地圖上的看，黃莊村宅地北向是一條寬15米的綠化帶，南向也幾乎不受退線影響。

結(jié)合周邊情況，花姐做了一版強(qiáng)排方案：

1、大門設(shè)在東面的玉泉西路，南北各一個(gè)車庫(kù)出入口；

2、預(yù)計(jì)規(guī)劃8棟住宅。3棟18F、5棟11F，戶均面積110平米，約89-130平米；

3、預(yù)計(jì)售價(jià)5.8萬(wàn)元-6.2萬(wàn)元/平米；

4、養(yǎng)老驛站和溫馨家園，設(shè)在地塊西北角。

這個(gè)項(xiàng)目最大的變量，是南面城市界面太差，不清楚未來的規(guī)劃情況。

對(duì)手是誰(shuí)？

由于龍樾海序特殊的地理位置，花姐寫過一篇文章：《龍樾海序，身在曹營(yíng)心在漢》。

這個(gè)故事，又要在黃莊村地塊上演了？

除了與豐臺(tái)挨著，黃莊村地塊距離海淀區(qū)，也只有1公里。

它的對(duì)手會(huì)是誰(shuí)？挺迷糊的。

花姐只好把它周邊的在售樓盤列出來，大家看下圖：

城建黃莊項(xiàng)目，似乎填補(bǔ)了區(qū)域的空白點(diǎn)。

它東邊的熙華臺(tái)賣7.88萬(wàn)元/平米，西邊的中海長(zhǎng)安源境賣5.63萬(wàn)元/平米。

不過，它們應(yīng)該都不是黃莊項(xiàng)目的定價(jià)參照。

盡管很難找出一個(gè)現(xiàn)成的對(duì)標(biāo)者，可黃莊項(xiàng)目的誕生，會(huì)令南邊不遠(yuǎn)處的大瓦窯板塊，雪上賈爽。

距黃莊項(xiàng)目南邊3.6公里處，是城建開發(fā)旗下的宸知筑和璽院，再往南，中建和頌九里、京能西賢府依次排開。

這幾個(gè)盤同時(shí)在售，且都賣得不佳。

1、宸知筑。2022年10月開盤，供應(yīng)611套，至今網(wǎng)簽276套，價(jià)格6.84萬(wàn)元/平米，去化率45.17%；

2、璽院。2024年10月開盤，供應(yīng)652套，至今網(wǎng)簽49套，價(jià)格7.09萬(wàn)元/平米，去化率7.5%；

3、京能西賢府。2024年6月開盤，供應(yīng)428套，至今網(wǎng)簽56套，價(jià)格7.16萬(wàn)元/平米，去化率13%；

4、中建和頌九里。2024年6月開盤，供應(yīng)572套，至今網(wǎng)簽175套，價(jià)格6.08萬(wàn)元/平米，去化率30.6%。

如今，這四個(gè)難兄難弟，又迎來了黃莊項(xiàng)目。

難道城建發(fā)展和城建開發(fā)，要來一場(chǎng)左右互搏？

如果黃莊項(xiàng)目定價(jià)在6萬(wàn)元/左右，對(duì)大瓦窯沖擊會(huì)很大。