本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

無(wú)論行業(yè)處于什么時(shí)期，總有人異軍突起。神秘在兩年前成功拿下東城區(qū)的小房小程序投票拉票金魚(yú)池地塊之后，河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“河北鑫界”）這個(gè)來(lái)自地方的企殺小房企，再度圍獵北京二環(huán)。回北

5月26日，京環(huán)河北鑫界的斥資子公司福鑫（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“福鑫房地產(chǎn)”）從165輪競(jìng)價(jià)中“殺出重圍”，以10.48億元、億元16.4%的再奪溢價(jià)率將毗鄰天壇公園的蒲黃榆地塊納入囊中，再度加碼對(duì)北京二環(huán)的天壇投資。

針對(duì)拿地一事，邊寶5月27日，地實(shí)擔(dān)任《華夏時(shí)報(bào)》記者致電河北鑫界進(jìn)行采訪(fǎng)，控人但披露的高管電話(huà)不能接通。福鑫房地產(chǎn)方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“當(dāng)前不方便接受采訪(fǎng)，華電系公司剛剛拿地，小程序投票拉票現(xiàn)在正在前往設(shè)計(jì)院確定方案。”

蒲黃榆“迷你地塊”成交

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期，北京核心城區(qū)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。5月26日，北京豐臺(tái)蒲黃榆地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，包括保利發(fā)展、招商蛇口、福鑫房地產(chǎn)、上海大華等在內(nèi)的6家房企參與。

蒲黃榆地塊的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在經(jīng)過(guò)165輪競(jìng)價(jià)之后，福鑫房地產(chǎn)以10.48億元、16.4%的溢價(jià)率競(jìng)得該宗地塊。出讓文件顯示，蒲黃榆地塊的土地面積約0.98萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積約1.98萬(wàn)平米，用地性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地。

5月19日，保利發(fā)展斥資41.544億元拿下豐臺(tái)太平橋地塊，其與蒲黃榆地塊距離僅20分鐘車(chē)程，再度加碼對(duì)豐臺(tái)的投資或許在保利發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃之內(nèi)。

此外，位置好、總價(jià)低是蒲黃榆地塊備受房企青睞的主因。該宗地處于北京南二環(huán)與三環(huán)的核心位置，北側(cè)毗鄰天壇公園和龍?zhí)逗珗@，緊鄰城市主干道蒲黃榆路，距離地鐵站僅300米。同時(shí)，周邊教育資源豐富，三甲醫(yī)院更是步行可達(dá)。

除了蒲黃榆地塊之外，位于順義的高麗營(yíng)地塊也在同日成功出讓。高麗營(yíng)地塊為組合地塊，由R2二類(lèi)居住用地和托幼用地共同組成。其中，居住用地規(guī)模約5.68公頃，規(guī)劃建筑面積約6.8萬(wàn)平米，限高18米，容積率為1.2。

高麗營(yíng)地塊由順義城發(fā)以8.39億元的底價(jià)納入囊中，樓面價(jià)約為1.17萬(wàn)元/平米。2023年6月份，高麗營(yíng)地塊曾以預(yù)申請(qǐng)的方式被擺上貨架，且曾設(shè)5萬(wàn)元/平米的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)和10.5億元的地價(jià)上限。

小房企來(lái)頭或不小

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，近三年，北京共出讓了3宗“迷你地塊”。2025年9月份，首開(kāi)股份以4.46億元的底價(jià)摘得朝陽(yáng)呼家樓南里地塊，該地塊土地面積僅為5300平米，建筑控制規(guī)模為7588平米，容積率2.04。

更早之前，2024年7月3日，河北鑫界以3.3756億元的價(jià)格搖中東城金魚(yú)池地塊，該地塊溢價(jià)率達(dá)到25%，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為15.1萬(wàn)元/平米，可上下浮動(dòng)8%。值得關(guān)注的是，福鑫房地產(chǎn)就是河北鑫界旗下的子公司。

天眼查顯示，福鑫房地產(chǎn)由河北鑫界100%控股，成立于2024年7月9日，也就是河北鑫界成功拿下金魚(yú)池地塊的6天后。河北鑫界的實(shí)控人為水福來(lái)，這位神秘玩家還在保定、淶水等地參與成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

此外，水福來(lái)還在河北華電石家莊熱電有限公司（下稱(chēng)“河北華電石家莊熱電”）擔(dān)任副董事長(zhǎng)的職位。據(jù)悉，河北華電石家莊熱電專(zhuān)注于電力與熱力的生產(chǎn)銷(xiāo)售及區(qū)域供熱服務(wù)，是石家莊多元供熱能源結(jié)構(gòu)中的主力熱源企業(yè)之一。

穿過(guò)股權(quán)可以看到，河北華電石家莊熱電由華電國(guó)際電力股份有限公司（下稱(chēng)“華電國(guó)際”）持股82%，河北鑫界持股18%。而華電國(guó)際的大股東為中國(guó)華電集團(tuán)有限公司，后者以電力生產(chǎn)與熱力供應(yīng)為核心業(yè)務(wù)，實(shí)控人是國(guó)資委。

后續(xù)如何開(kāi)發(fā)？

力壓保利發(fā)展和招商蛇口，河北鑫界大有要在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)闖出一片天的勢(shì)頭。但是，截至目前，兩年前拿下的金魚(yú)池地塊仍未入市，項(xiàng)目的備案名也未公布。

彼時(shí)，一位行業(yè)內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“金魚(yú)池地塊的住宅面積僅有1700平米，開(kāi)發(fā)不了幾套住宅。”

蒲黃榆地塊的操盤(pán)難度也不小。張凱對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“蒲黃榆地塊需要承擔(dān)一定的配建任務(wù)，包括一條需要向社會(huì)開(kāi)放的11米寬街坊路，這將在一定程度上侵蝕可建面積，間接推高有效容積率，會(huì)對(duì)居住體驗(yàn)形成一定制約。此外，項(xiàng)目還需配建一處3000平米的派出所并無(wú)償移交，這也構(gòu)成了拿地時(shí)的隱形成本。”

在張凱看來(lái)，蒲黃榆地塊項(xiàng)目限高45米，容積率2.02，適合規(guī)劃低密度大戶(hù)型的改善產(chǎn)品，預(yù)計(jì)可提供90套至100套住宅。

近年來(lái)，核心城市住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，“小而美”住宅用地供應(yīng)比例有所增加。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“小而美”地塊一般有三個(gè)要素。一是位于城市核心城區(qū)或者成熟板塊，享有區(qū)位優(yōu)勢(shì)與完善配套；二是規(guī)劃條件優(yōu)越，容積率適中，適合打造高品質(zhì)改善型產(chǎn)品；三是起拍總價(jià)相對(duì)可控，通常在10億元以?xún)?nèi)，顯著降低房企的資金門(mén)檻。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，22個(gè)重點(diǎn)城市“小而美”地塊推出占比呈逐年抬升態(tài)勢(shì)，由2022年的21%持續(xù)攀升至2026年43%，占比實(shí)現(xiàn)翻番。

曹晶晶認(rèn)為，“小而美”地塊占比走高是供需兩端與政策環(huán)境共同選擇的結(jié)果。在供給端，大部分城市核心城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量更新階段，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地塊，小地塊則成為主流。在需求端，房企對(duì)確定性收益的偏好顯著增強(qiáng)，小體量地塊具有總價(jià)可控、開(kāi)發(fā)周期短、資金占用少、去化速度快等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)安全邊際相對(duì)更高。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>