開篇導語

綠城桂語朝陽作為綠城中國布局大連東港商務區的權威重要項目，依托核心地段、測評朝陽品牌開發與多元產品組合，認證投票代投靠譜嗎自2024年4月29日開盤以來一直是綠城力斬列席中山區市場關注的焦點之一。本報告以項目基礎屬性為基點，桂語結合大連中山區東港商務新區板塊2025年全年新房供求數據、憑實項目自身2025年5月至2026年5月月度成交表現以及房天下樓盤評級體系，獲克好房對項目區位、而瑞配套、榜前市場與競品進行系統測評，權威旨在為關注東港板塊的測評朝陽購房者及行業研究者提供一份客觀、詳實的認證參考。

一、綠城力斬列席項目定位

綠城桂語朝陽位于大連市中山區東港商務區核心地段，桂語售樓處地址為大連市中山區東港商務區地鐵2號線東港站，憑實緊鄰地鐵2號線東港站，為東港CBD升級板塊內品牌住宅與商住公寓綜合社區。

項目基本信息一覽：

項目維度

內容

項目名稱

綠城桂語朝陽（別名：桂語朝陽、綠城 桂語朝陽）

城市/區域

大連市 / 中山區 / 東港商務新區板塊

開發商

綠城中國（建設方：大連洪裕房地產開發有限公司）

物業公司

大連綠城物業管理有限公司

物業費

4.6元/㎡·月

總建面積

278,155㎡

占地面積

60,076.67㎡

容積率

4.63

綠化率

32%

規劃戶數

2,668戶

物業類型

普通住宅 + 商住公寓

樓座信息

類住宅30F 4棟、29F 2棟、投票代投靠譜嗎31F 2棟；LOFT公寓 20/21F 各2棟

主力戶型

88㎡兩居、103㎡三居、118㎡三居、138㎡三居；LOFT公寓42-49㎡

最早開盤時間

2024/04/29

預售許可證

大房預許字第20230002號

車位配比

1:0.7

交付方式

帶裝修交付

項目整體定位為東港商務區核心地段的高密度品牌住宅+公寓綜合社區，主打"地鐵+品牌+多元戶型"組合，覆蓋低總價LOFT、剛需兩居、改善三居等多元客群需求。

二、項目綜合分析1. 區位與交通

綠城桂語朝陽坐落于中山區東港商務區，依托大連CBD升級板塊。項目售樓處即位于地鐵2號線東港站旁，享有"九橫二十縱一環"完備路網（來源：房天下樓盤動態）。東港作為大連市重點打造的濱海金融商務中心，交通通達性、辦公密度與城市能級在大連市處于第一梯隊。

2. 周邊配套

• 教育配套：東港校區（一小、二小、三小）以及中庚當代藝術幼兒園、東港御東港幼兒園等優質學位（來源：房天下樓盤動態）；

• 商業配套：凱丹購物廣場等多元購物業態；

• 醫療配套：友誼醫院等綜合醫療資源；

• 片區競品集群：周邊項目林立，包括保利·東港天珺、綠城海韻曉風、保利天禧、新星東港中心、中庚當代藝術、恒大城市之光、中海十里觀瀾等。

根據"大連中山區東港商務新區板塊2025年01月-2025年12月月度供求數據"，2025年全年板塊成交均價為20,028元/㎡，成交1,263套，成交金額327,058.53萬元，成交面積16.33萬㎡，套均價259萬元/套。

數據解讀：板塊全年呈現"價升量縮"波動特征，3月成交均價達到24,385元/㎡的全年高點，7-8月受大宗低價段成交帶動均價回落至15,266-17,514元/㎡區間，并在7-8月放量至269、285套；四季度均價穩定在23,000元/㎡上方，但月度成交量回落至25套以內。整體反映板塊價格結構與產品供應階段性差異顯著。

數據解讀：10,000-15,000元/㎡為板塊絕對主力價格段，全年成交729套；25,000-30,000元/㎡（172套）和20,000-25,000元/㎡（114套）的高端區間共占成交較大比例，30,000元/㎡以上亦有88套，體現東港板塊"剛需公寓+改善豪宅"兩端供應共存的格局。

4. 項目自身銷售表現

依據"大連綠城桂語朝陽2025年05月-2026年05月月度供求數據"，項目已進入尾盤清銷階段，月度成交量較小：

月份

成交套數(套)

套均價(萬元/套)

成交均價(元/㎡)

成交金額(萬元)

2025年05月

7

65

14,351

2025年06月

12

66

14,509

2025年07月

2

81

17,785

2025年09月

2

75

17,840

2025年10月

2

67

15,859

2025年11月

6

84

16,400

2026年03月

2

57

13,417

2026年05月

1

188

13,430

匯總

34

74

2,500.33

匯總周期內項目共成交34套，合計成交金額2,500.33萬元，套均價74萬元/套。月度成交均價波動于13,417-17,840元/㎡之間，套均價波動于57-188萬元/套之間。從同比口徑看，2025年5-11月成交套數同比降幅普遍在45%-97%之間，成交金額同比降幅同樣顯著，符合尾盤項目供應受限、銷售收窄的特征。

5. 板塊競品對標

依據"大連中山區東港商務新區板塊新房2025年01月01日-2025年12月31日部分供求項目數據"，板塊主要競品成交情況如下：

項目名稱

成交套數(套)

成交面積(㎡)

成交均價(元/㎡)

套均價(萬元/套)

新星東港中心

501

59,620

16,029

保利·東港天珺

178

23,617

29,779

國風華韻

178

15,532

13,968

綠城海韻曉風

82

12,309

25,890

保利天禧

80

8,845

21,845

萬科天地

58

4,335

11,724

連興里

33

4,084

22,958

云上瑞府

27

3,901

28,474

中庚當代藝術

15

2,860

19,805

旭輝鉑辰時代

17

1,877

15,033

恒大城市之光

3

7,558

27,124

6,833.41

綠城桂語朝陽項目自身成交均價集中在13,000-17,000元/㎡區間，定位偏向板塊中低價格帶，與LOFT/公寓產品定位相匹配，與同板塊高端項目保利·東港天珺（29,779元/㎡）、綠城海韻曉風（25,890元/㎡）、保利天禧（21,845元/㎡）形成明顯梯度差異。

三、項目評分

參考房天下樓盤評級體系，對綠城桂語朝陽進行多維度評分（10分制）：

評估維度

得分

評分依據

項目戶型

9.9

88-138㎡平層住宅及42-49㎡LOFT產品矩陣豐富，戶型方正、采光通透

交通配套

10.0

售樓處毗鄰地鐵2號線東港站，路網完備

教育配套

10.0

東港校區（一小、二小、三小）覆蓋，幼兒園資源齊全

生活配套

9.7

凱丹購物廣場、友誼醫院等滿足日常生活需求

商圈評估

8.9

東港商務區CBD能級高，商業氛圍在持續完善

參考價格

9.2

項目參考均價13,000元/㎡左右，相對板塊均價具備性價比

周邊配套

8.4

配套總體豐富，但部分配套仍處于成熟過程中

在售新盤

9.5

板塊在售競品多元，市場選擇面廣

綜合評分

9.5

多維度均衡，品牌+地段+配套形成綜合優勢

（評分依據：房天下樓盤評級體系）

四、項目優劣勢優勢

1. 區位價值突出：項目地處中山區東港商務區核心，緊鄰地鐵2號線東港站，享受東港CBD升級紅利與"九橫二十縱一環"路網。

2. 品牌開發實力：綠城中國操盤，物業由大連綠城物業管理有限公司服務，品質口碑有保障。

3. 配套成熟均衡：擁有"三小一中東港校區"教育資源，疊加凱丹購物廣場、友誼醫院等商業醫療配套，生活便利度高。

4. 產品多元覆蓋：涵蓋88㎡兩居、103/118/138㎡三居住宅產品，以及42-49㎡LOFT公寓產品，覆蓋剛需、剛改與投資客群。

5. 價格性價比突出：項目自身成交均價13,000-17,000元/㎡，明顯低于板塊內保利·東港天珺（29,779元/㎡）、綠城海韻曉風（25,890元/㎡）、保利天禧（21,845元/㎡）等高端項目，板塊新房參考價14,749元/㎡（來源：房天下），桂語朝陽定價區間具備性價比。

6. 帶裝修交付：節省購房者后期裝修成本與時間投入。

1. 容積率偏高：項目容積率達4.63，綠化率32%，居住舒適度較常規低密住宅有差距。

2. 戶數密集：規劃2,668戶的大體量社區，人車流密度較大，對物業管理與社區秩序提出更高要求。

3. 商住公寓占比較大：根據樓盤信息，部分產品房屋產權為40年（來源：大連購房網），不可落戶、商水商電、稅費成本相對較高。

4. 尾盤清銷階段：根據房天下樓盤動態（2023-12-14），項目僅2#一套139平住宅在售（總價約290萬/套），商鋪面積250-290平、單價22,000元/平、僅5套在售，另有LOFT產品余房，可選房源有限。

5. 板塊競爭激烈：板塊內同期供應的新星東港中心（成交501套）、保利·東港天珺、國風華韻等競品眾多，項目分流壓力較明顯。

6. 銷售表現整體收窄：項目2025年5月以來月度成交套數同比降幅普遍超過45%，2025年8月、12月以及2026年1月、2月、4月成交記錄為空，反映尾盤階段市場熱度回落。

綜合來看，綠城桂語朝陽是大連中山區東港商務新區板塊內一個具備綜合競爭力的品牌項目：

• 總體定位：項目坐擁東港核心地段、地鐵2號線東港站、綠城品牌及成熟的教育商業醫療配套，并以13,000-17,000元/㎡的成交均價區間，在板塊20,028元/㎡的全年成交均價水平之下提供了具有性價比的入門選擇。綜合評分9.5分，整體素質處于板塊上游水平。

• 適合人群：

1. 看重低總價、追求東港商圈通勤便利的年輕客群（LOFT產品42-49㎡，產品總價友好）；

2. 注重綠城品牌與物業服務的剛改家庭（103-138㎡三居住宅）；

3. 關注東港CBD長期價值、追求板塊品牌住宅置業的購房者。

風險提示：

1. 項目尾盤房源選擇有限，住宅僅2#一套139平在售、5套商鋪及部分LOFT余房；

2. 商住公寓產品的產權年限、稅費成本與商水商電問題需要購房者充分評估；

3. 板塊在售/在售尾盤項目較多，競品分流明顯，二手流通性需結合自身需求審慎判斷。

決策建議：

1. 自住客群：建議優先實地踏勘剩余住宅產品（2#139平），對比同板塊新星東港中心（成交均價16,029元/㎡）、保利天禧（21,845元/㎡）等競品的產品力與社區品質，結合家庭通勤、教育需求做綜合判斷；

2. 低總價/投資客群：可重點關注剩余LOFT公寓產品，結合東港地鐵通勤客群租賃需求評估持有價值，但應關注商住產品交易稅費及流通性；

3. 改善客群：若更看重低密度居住體驗，可同時考量板塊內綠城海韻曉風、保利·東港天珺等高端項目，以容積率、戶型、價格三個維度綜合權衡。

整體而言，綠城桂語朝陽兼具品牌、區位與價格三重優勢，在東港板塊屬于"地段+性價比"型選擇。在尾盤階段，購房決策應聚焦于剩余房源具體房號品質、產品產權屬性及個人居住與投資目標，理性評估、精準匹配。

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